Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle réforme fiscale en 2025, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) connaît une évolution majeure. Le mode de calcul de la plus-value imposable change, notamment par la réintégration des amortissements déduits, ce qui aura des conséquences significatives pour les investisseurs immobiliers. On fait le point.
🧾 Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Grâce à l’amortissement (charge déductible du revenu et déductible lors de l’appréciation du résultat de cession), il était possible de réduire (voire d’annuler) l’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Jusqu’à présent, cette optimisation n’impactait pas la fiscalité lors de la revente du bien… mais cela va changer.
📚 Vous découvrez la réforme LMNP 2025 ?
Avant de plonger dans les impacts sur la plus-value, prenez un instant pour lire notre article de synthèse :
👉 LMNP 2025 : ce qui change pour les investisseurs
📅 Avant 2025 : un régime favorable
Calcul de la plus-value imposable
Avant la réforme, la formule était :
Prix de vente – (Prix d’achat + Frais d’acquisition + Travaux) = Plus-value imposable
Les amortissements pratiqués pendant la détention n’étaient pas réintégrés.
Exemple :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Travaux + frais : 50 000 €
- Prix de vente : 300 000 €
- Amortissements déduits : 40 000 € (non réintégrés)
→ Plus-value imposable : 50 000 €
⚠️ Depuis 2025 : une réforme qui alourdit la fiscalité
Nouvelle formule de calcul
La réforme introduit une réintégration des amortissements déduits :
Prix de vente – (Prix d’achat + Frais + Travaux – Amortissements déduits) = Plus-value imposable
Avec les mêmes données :
- Prix d’achat : 200 000 €
- Travaux + frais : 50 000 €
- Prix de vente : 300 000 €
- Amortissements déduits : 40 000 € (réintégrés)
→ Plus-value imposable : 90 000 €
📈 Impact direct : +40 000 € de plus-value imposable
Cela se traduit par plus d’impôt à payer lors de la cession du bien.
🎯 Pourquoi ce changement impacte fortement les investisseurs ?
🔍 Hausse de l’imposition à la revente
Cette réforme remet en cause l’un des grands avantages du LMNP : l’optimisation fiscale sur toute la durée de détention, y compris à la revente. Désormais, plus vous amortissez, plus votre plus-value sera importante.
🕐 L’importance de la durée de détention
Les abattements pour durée de détention (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) restent applicables, mais ils prennent encore plus de poids dans la stratégie de détention.
📊 Tableau des abattements en LMNP 2025
| Durée de détention | Taux d’abattement IR (19%) | Taux d’abattement PS (17,2%) |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| À partir de 22 ans | Exonération totale IR | 9 % cumulés à ce stade |
| 23 à 30 ans | — | 9 % supplémentaires (1,60 %/an) |
| 30 ans et + | Exonération totale IR | Exonération totale PS |
💡 À retenir :
- Exonération totale d’IR à partir de 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux à 30 ans.
- Ces abattements s’appliquent uniquement sur la plus-value imposable, qui intègre désormais les amortissements réintégrés à partir de 2025.
🧾 Quelles exonérations possibles ?
Certains cas permettent d’éviter la réintégration des amortissements :
- Transmission à titre gratuit (succession, donation)
- Reprise du bien pour usage personnel (résidence principale)
- Vente pour achat de sa résidence principale
- Biens détenus depuis plus de 30 ans
- Biens en résidences de services (étudiantes, EHPAD, seniors)
🧠 Nos conseils pour optimiser votre stratégie LMNP
✔️ Faites un bilan patrimonial complet pour mesurer l’impact fiscal en cas de revente.
✔️ Réfléchissez à la durée de détention idéale pour bénéficier d’abattements maximums.
✔️ Anticipez une éventuelle réaffectation du bien (résidence principale, location nue, etc.).
✔️ Consultez un expert fiscal, un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire pour arbitrer entre amortissement et fiscalité sur la plus-value.
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La réforme LMNP 2025 change profondément la donne pour les investisseurs. Ce nouveau mode de calcul de la plus-value imposable peut impacter fortement la rentabilité de votre projet locatif… à moins d’anticiper intelligemment.
Chez Terre d’Entrepreneurs, nous vous aidons à adopter la meilleur stratégie :
✅ Analyser l’impact fiscal réel de la réforme sur votre patrimoine
✅ Optimiser votre stratégie de détention ou de revente
✅ Explorer les dispositifs d’exonération possibles (résidence principale, transmission, résidences de services…)
✅ Planifier vos investissements à long terme, en toute sérénité
✅ Pour sécuriser vos déclarations LMNP, pensez à l’ECF (Examen de Conformité Fiscale). Simple et rassurant pour les investisseurs.
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