Le local professionnel est l’un des sujets qui peut amener l’entrepreneur à s’interroger, s’il est indépendant ou s’il n’a pas besoin de local commercial par exemple. Dans tous les cas, il peut s’agir d’une décision pouvant l’aider à réaliser des économies.
Attention, il ne faut pas confondre domiciliation de l’entreprise et exercice de l’activité. En effet, domicilier son entreprise à l’adresse de son logement, va uniquement correspondre à l’adresse administrative de la société et non au lieu d’exercice. Dans ce cas, vous pouvez par exemple posséder des locaux commerciaux et domicilier votre entreprise à votre adresse d’habitation.
La transformation de son logement en local professionnel est l’une des options possibles, en plus d’une location ou d’un achat immobilier. Elle nécessite cependant des formalités administratives pour la rendre possible.
Dans cet article, vous retrouverez toutes les démarches à suivre pour utiliser votre habitation comme local professionnel.
Les deux autorisations pour utiliser votre logement en tant que local professionnel
Pour utiliser votre logement comme local professionnel, vous devrez dans la plupart des cas solliciter 2 autorisations, résultant de 2 démarches indépendantes l’une de l’autre :
- L’autorisation de changement d’usage (régie par les règles de construction et de l’habitation),
- L’autorisation de changement de destination (régie par les règles de l’urbanisme).
Dans les deux cas (changement d’usage et changement de destination), vous devrez demander l’accord de la copropriété, ou du bailleur s’il s’agit d’un logement loué.
L’autorisation de changement d’usage
L’usage d’un bâtiment porte sur son profil juridique et l’utilisation qui en est faite. L’ensemble de la notion est régi par le Code de la construction et de l’habitation.
Concernant l’encadrement de l’usage des logements d’une commune, elle permet de contrôler l’équilibre entre le nombre d’habitations et les autres bâtiments liés à d’autres usages, comme les bureaux par exemple. Autrement dit, elle évite que les logements disparaissent dans certaines communes.
Vous serez concerné par le changement d’usage dans le cas où vous envisagez la transformation de votre logement d’habitation en local professionnel, mais aussi dans toute autre situation où votre habitat est converti pour un autre usage.
Plus précisément, l’autorisation de changement d’usage est obligatoire :
- Dans le cas où votre projet de transformation concerne les locaux d’habitation définis par les conditions suivantes : Toutes les catégories de logements et leurs annexes, de même que les logements-foyers, les chambres de services, les loges de gardien, les locaux meublés, les logements de fonction, ou les locaux inclus dans un bail commercial.
- Dans le cas où votre habitation se situe dans les communes de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93), ainsi que du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
En revanche, l’autorisation de changement d’usage n’est pas obligatoire :
- Dans le cas où l’activité professionnelle (même si elle est de nature commerciale) est pratiquée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local, et qu’il ne nécessite aucun accueil de clientèle, ni de réception de marchandises,
- Dans le cas où le changement d’usage porte sur la transformation de local commercial (comme un bureau ou un magasin) en local d’habitation.
L’autorisation de changement d’usage s’obtient auprès de la mairie de la commune dont dépend le logement. Vous devrez compléter quelques formalités qui vous seront demandées (formulaire et éléments justificatifs à fournir).
N’oubliez pas que l’autorisation est accordée provisoirement (correspondant à la durée d’occupation) et uniquement au demandeur. Lorsque vous quittez le local, son usage redevient celui d’une habitation.
L’autorisation de changement de destination
La destination d’un bâtiment porte sur les critères physiques et techniques du local. L’ensemble de la notion est régi par le Code de l’urbanisme.
Il consiste à modifier l’affectation du bâtiment, en transformant une habitation en commerce par exemple.
5 catégories de destinations sont possibles et sont déclinables en 20 sous-destinations, définies par le Code de l’Urbanisme. Vous pouvez retrouver les catégories suivantes :
- L’exploitation agricole et forestière,
- L’habitation,
- Les commerces et activités de service,
- Les équipements d’intérêt collectif et services publics,
- Les autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
La demande d’autorisation de changement de destination à solliciter dépend de l’existence ou non de travaux :
- Dans le cas où le changement s’effectue sans travaux (ou alors avec des travaux d’aménagements intérieurs légers), il n’y aura qu’une déclaration préalable exigée.
- Dans le cas où le changement nécessite soit des travaux créant plus de 20m² de surface de plancher (ou 40m² pour une zone U d’un Plan Local de l’Urbanisme), soit une modification de la façade de l’immeuble ou des structures porteuses, un permis de construire sera obligatoire.
Comme pour le changement d’usage, la demande d’autorisation de changement de destination s’obtient auprès de la mairie du territoire dont dépend le bâtiment.
En revanche, il diffère du changement d’usage dans la mesure où le changement de destination est, lui, accordé de manière définitive.
La signalisation des changements à l’administration fiscale
Tout changement d’affectation d’un bâtiment et d’utilisation de local à usage professionnel doit être déclaré à l’administration fiscale.
De la sorte, elle pourra mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, qui sert de base au calcul de la taxe foncière.
Le propriétaire du local doit envoyer la déclaration IL n°6704 au bureau du cadastre dont dépend le bâtiment, dans la limite de 90 jours après la réalisation du changement d’affectation.
Pensez également à vérifier que les changements relatifs au nouvel usage ou à la nouvelle destination soient compatibles avec votre contrat d’assurance. Dans le cas inverse, prenez contact avec votre assureur.
Faites vous guider par des experts dans les démarches administratives relatives à votre projet
Utiliser votre logement comme local professionnel est une possibilité que vous pouvez envisager. Elle peut être une opportunité intéressante selon la nature de votre projet.
Cependant, il convient de se conformer aux différentes démarches administratives énoncées ci-dessus.
Pour vous orienter de façon précise dans l’ensemble des formalités à effectuer selon votre projet d’entreprise, et bénéficier de conseils sur-mesure, nous vous recommandons d’opter pour l’aide de professionnels comme Terre d’Entrepreneurs, cabinet comptable à Lille.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Pourquoi se faire accompagner dans sa création d’entreprise ?” ou avec notre webinar “Les incontournables du bail commercial”.
Vous voulez échanger à propos de votre projet ? Contactez-nous ici.
